به گزارش روزپلاس؛ متوسط اجارهبها در شهر تهران طی یک ماه گذشته ۴.۶درصد افزایش داشت که از دلایل اصلی آن میتوان به رکود در بخش فروش، افزایش سطح عمومی قیمت کالاها و انتقال فشار تورمی از قیمت مسکن به بخش اجاره اشاره کرد.
اگرچه بازار مسکن در بخش خرید و فروش به ثبات رسیده، ولی وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش خرید و فروش است. فقط در یک ماه گذشته اجارهبها در شهر تهران ۴.۶درصد افزایش داشته که رشد بیش از چهاربرابری را در مقایسه با میزان افزایش قیمت مسکن به ثبت رساند.
شاخص رشد سالانه کرایه مسکن نیز در پایتخت ۴۱درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود ۴۷درصد بود. اوایل پاییز بود که نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور تاسیس شد و بسیاری از کارشناسان نسبت به این اقدام دولت اظهارامیدواری کردند.
رئیسجمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده ۵ قانون جهش تولید مسکن و راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری در حوزه املاک و مستغلات تاکید کرد. اینکه این صندوق چه ویژگیهایی دارد و چگونه میتوان در آن سرمایه گذاری کرد چارچوب اصلی این گزارش را تشکیل میدهد.
صندوق بازنشستگی کشوری، پروژه تاسیس و راهاندازی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را بر عهده شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر) گذاشته است. هرچند مشابه عملکرد این صندوقها قبلا هم تاسیس شده بود اما مسئولان فعلی سازمان بورس و برخی کارشناسان اقتصادی میگویند عملکرد این صندوق با نمونههای قبلی در مورد کالاهای دیگر متفاوت است و میتواند سرمایههای خرد را وارد بخش املاک کند. سرمایههایی که اکنون وارد بازارهایی مانند طلا، سکه و ارز میشود. نکته اینجاست پول در جایی وارد میشود که نرخ بازده سرمایه در یک بازار نسبت به بازارهای مشابه بیشتر باشد.
براساس گفته کارشناسان اقتصادی، در بازار سرمایه گزینههای متعددی برای سرمایهگذاری وجود دارد که هر شخص متناسب با میزان ریسکپذیری خود میتواند یکی از این گزینهها را انتخاب کند. یکی از این گزینهها که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حاضر کشور ما برای سهامداران دارد و درعینحال با ریسک کمی همراه است سرمایهگذاری در املاک و مستغلات است. صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات که براساس صندوقهای سرمایهگذاری مشترک طراحی شدهاند، سرمایه سرمایهگذاران متعددی را جمعآوری میکنند. این امر به سرمایهگذاران خرد امکان میدهد از سرمایهگذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. به بیان بهتر، REITs بهعنوان سپر سرمایهگذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل میکند.
بورس، آماده دریافت سرمایههای ملک
طبق اعلام صندوق بازنشستگی کشوری، محدودیت حداقل سرمایهگذاری برای خریداران این صندوقها وجود ندارد و افراد میتوانند در حد چندمیلیون تومان نیز در این صندوقها سرمایهگذاری کنند، ولی در عرضهاولیه نخستین صندوق (REIT)، احتمالا محدودیتهای معمول در پذیرهنویسیهای عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد. پذیرش و معامله واحدهای اینگونه صندوقها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد. نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ مترمربع و عمر حدود ۱۴سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است.
اعلام روزانه قیمت ملک
داوود حمزه، مدیرعامل شرکت ومدیر، در این زمینه میگوید: شرکت ومدیر نسبت به عقد قرارداد با شرکت صباعمران بهعنوان مدیر بهرهبرداری برای اجارهدادن و جمعآوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل پس از کسر هزینههای جاری هر سه ماه یکبار به حساب دارندگان واحدهای سرمایه گذاری واریز خواهد شد.
وی گفته با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، در عمل امکان اعلام روزانه قیمت مد نظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگیهای جدید و قابلتوجه و ابزاری جذاب برای سرمایهگذاران خواهد بود.یکی از مزایایی که گردآورندگان صندوق املاک و مستغلات بر آن اصرار دارند در حوزه مالیات است که در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف است.
همچنین سهام REITs خصوصا در صورتی که در بورس اوراقبهادار لیست شدهباشد، بسیار نقدشونده است. REITs امکان سرمایهگذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتلها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم میآورد که این موضوع تنوع سرمایهگذاری را به دنبال دارد. با سرمایهگذاری در REITs، سرمایهگذاران از مدیریت حرفهای برای اداره سبد داراییهای مبتنی بر املاک و مستغلات بهرهمند میشوند.
تفاوت صندوقهای سرمایهگذاری مسکن
در حوزه سرمایهگذاری روی املاک و مستغلات دو نوع صندوق شامل صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات وجود دارد. صندوقهای زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساخت روی زمینهای دارای پروانه ساختمانی و فروش واحدهای احداثشده میکنند. مشکل صندوقهای زمین و ساختمان این است که در زمان پایان پروژه ساختمانی ممکن است فروش واحدهای ساختهشده زمانبر باشد و بازده موثر مشارکت کنندگان را کاهش دهد.
همین نقطهضعف، راهاندازی صندوقهای املاک و مستغلات را ضروری میکند. این صندوقها روی املاک ساختهشده سرمایهگذاری میکنند و با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجارهدادن این املاک و ... میتوانند دارندگان واحدهای این صندوقها را در بازده اینگونه سرمایهگذاریها سهیم کنند. سودی که از نتیجه این نوع سرمایهگذاری بهدست میآید، بین سهامداران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم میگردد.
بنابراین نوع سرمایهگذاری در این صندوقها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایهگذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.در صندوق املاک و مستغلات نیز این امکان فراهم شده تا دارندگان سرمایههای خرد بتوانند با هر سرمایهای به خرید متری املاک اقدام کنند.
بیتاثیر در قیمت ساختمان
برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باورند سرمایهگذاری روی مسکنهای ساختهشده ارزش افزودهای برای اقتصاد ایران ندارد و دولت باید به سمتی پیش برود که سرمایهگذاریها را به بخش مولد اقتصاد و ساختمانسازی هدایت کند.
براساس آمار و ارقامی که فعالان حوزه مسکن در اختیار «جامجم» قرار دادهاند با رونق مسکنسازی در کشور حدود یکمیلیون شغل ایجاد میشود. طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن و مواردی از این قبیل هنوز به مرحله اجرا نرسیده درحالیکه بازار مسکن نیازمند سرمایهگذاری است. با اینکه حامیان صندوقهای سرمایهگذاری بر این باورند درحالحاضر دارنده دارایی مثلا ۵۰۰میلیون تومانی نمیتواند در تهران یا بسیاری از شهرها ملک مورد نظر را خریداری کند اما با خرید یونیتهای صندوق املاک و مستغلات میتواند دارایی خود را حفظ کند و همزمان با افزایش قیمتها در بخش مسکن، ارزش دارایی دارنده یونیتها هم رشد خواهد کرد اما فعالان بازار بر این باورند بهدلیل نوظهور بودن این بازار سرمایهگذاری و اینکه افراد اختیار تام در این زمینه ندارند بعید است استقبال زیادی از آن انجام شود. در طول سالهای گذشته نیز صندوقهایی در بورس به منظور جذب سرمایه خرد انجام شده بود اما به نتیجه نرسید. از سوی دیگر باید توجه داشت سهامداران خرد توانایی مدیریت و حضور در بازار سرمایه را ندارند و باید دید سیاست گذاران چه برنامهای در این زمینه در نظر دارند.
افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن
مهدی حاجیوند/ کارشناس ارشد بازار سرمایه: با استفاده از صندوق املاک و مستغلات میتوان سرمایه افراد را جمعآوری کرده و بهعنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره برد. همچنین میتوان با کمک صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات از سرمایهگذاری در این حوزه کسب درآمد غیرمستقیم داشت. صندوقهای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت میکنند و با هدف یککاسهکردن مبالغ جمعآوریشده و اختصاصدادن آن به سرمایهگذاری در املاک، کار خود را آغاز میکنند.
فعالیت اصلی صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، همانطور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوقها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک میپردازند .دریافت تسهیلات، سرمایهگذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی که در بورس پذیرفته شدهاند نیز جزو امورات فرعی این صندوقها هستند. علاوهبراین میتوان باقیمانده وجوه صندوق را در سپردههای بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایهگذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریبا مشابه با بازدهی ملک در دوره فعالیت است.
خرید متری مسکن، رونقبخش نیست
عبدا... اوتادی/ عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران: در سالهای گذشته با سودده بودن بازار بورس و رونق این بازار، خرید متری مسکن در قالب بازار بورس بسیار مطرح شده بود اما اکنون با توجه به آنکه این بازار سوددهی چندانی ندارد، اجرای آن تاثیر چندانی در بازار مسکن نخواهد گذاشت و بهصورت واقعی نیاز مسکن را در کشور برای متقاضیان برطرف نخواهد کرد. در حالی که برخی از فعالان بازار بر این باورند قیمتها با تاسیس صندوق مسکن، سامان مییابد اما در فضای واقعی تاثیر زیادی ندارد. دولت باید درحالحاضر با تامین و تولید مسکن نیاز واقعی مسکن را بهویژه برای متقاضیان و اقشار ضعیف جامعه برطرف کند تا شاهد تقویت تولید مسکن در کشور باشیم.
خرید یک متر مسکن برای متقاضیان چه اثرگذاری در بازار مسکن خواهد گذاشت جز آنکه اجرای آن تنها برای خریداران بورس و سرمایهگذاران میتواند موثر باشد. خرید متری و بورسی شدن بازار مسکن تاثیری در رونق بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد. موافقان صندوق مسکن میگویند کشورهای پیشرفته دیگر نیز این راه را رفتهاند و نتیجه مثبت گرفتهاند اما برخی تحلیلگران بر این باورند هنوز نحوه سرمایهگذاری در این نوع بازارها در ایران بومی نشده و برای سرمایهداران کمی غریبه است.
جام جم
ویدیو/ منظور پس از مخالفت با واردات خودرو: نظرم درباره واردات خودرو نظر شخصی بود/ مکلف به اجرای قانون هستیم
تصویری باورنکردنی از پسر هادی چوپان/ فیگور مشابه گرگ ایرانی و فرزندش
تصاویر مظنونین حمله تروریستی در مسکو منتشر شد
ابطحی مجروح شد/ سارقین ناکام ماندند+ عکس
عکس/ پست اینستاگرام کنفدراسیون فوتبال آسیا به مناسبت آغاز سال نو
عکس/ کفشهای مرموز بایدن
عکس/ لوگوی گوگل برای نوروز ۱۴۰۳
عکس/ رئیسی با عباس قادری خواننده قدیمی دیدار کرد
مردی که ۷۰ سال با یک ریه آهنی زندگی کرد، درگذشت
عکس/ لحظۀ ترکیدن نارنجک دستساز در دست یک جوان
تصویری جدید از سید حسن نصرالله
انتشار تصاویر فوتوشاپی کیت میدلتون/ همسر ولیعهد انگلیس عذرخواهی کرد
تصویر آخرین حضور آیتالله جنتی درمجلس خبرگان
عکس/ حسن روحانی در مجلس خبرگان
عکس/ کاشت نهال توسط رهبر انقلاب در روز درختکاری
عکس/ ملاقات امیر تتلو با مادر و خواهرش در حاشیه اولین جلسه دادگاه
عکس/ سیدحسن خمینی در حسینیۀ جماران رای خود را به صندوق انداخت
آیت الله مدرسی یزدی و طحان نظیف رای خود را به صندوق انداختند/ عکس
عکس/ محمدباقر قالیباف رأی خود را به صندوق انداخت
عکس/ آيتالله احمد جنتی رأی خود را به صندوق انداخت
ویدئو/ دو توصیه مهم حضرت آقا به مردم
عروس با کلاه ارتشی/ گزارش تصویری از ازدواج دانشجویی در دانشگاه افسری
عکس/ فرمانده مهدی برروی دیوارنگاره میدان انقلاب تهران
عکس/ دیدار غمانگیز فردوسیپور و جواد خیابانی/ عادل همکار قدیمی را فراموش نکرد
ببینید/بیانات رهبر انقلاب پس از کاشت نهال در روز درختکاری
عکس/ حضور حاج اسماعیل قاآنی در راهپیمایی ۲۲ بهمن
نمایش سامانه موشکی زمین به زمین «قیام» در حاشیه راهپیمایی ۲۲ بهمن
عکس / چهره درهم بایدن و هریس پس از حمله به پایگاه آمریکا در اردن
دیوارنگاره جدید میدان انقلاب/ عکس
عکس/ حضور شیخ زکزاکی در حرم حضرت معصومه(س)
عکسی از کارگردانی جواد عزتی در فیلم تمساح خونی
موشکهای سپاه دیشب با هشتگ کاپشن صورتی شلیک شد/ عکس
عکس/ جدیدترین دیوارنگاره میدان فلسطین با عنوان "تابوتهایتان را آماده کنید"
دیوارنگاره میدان ولیعصر(عج) برای حمایت از تیم ملّی ایران/ عکس
عکسی دیده نشده از غلامرضا تختی در کربلا
رونمایی از نامه قدیمی غلامرضا تختی/عکس
پیکر دختر کاپشن صورتی با گوشواره قلبی در حمله تروریستی دیروز/ عکس
دیوارنگاره تهدیدآمیز میدان ولیعصر رونمایی شد / عکس
تصویری از دیدار «شهید صالح العاروری» با رئیس جمهور در ۳۰ خرداد ۱۴۰۲
آخرین تصویر ثبت شده از حاج قاسم سلیمانی قبل از شهادت
سردار سلیمانی و مادرش روی دیوارنگاره میدان ولیعصر + عکس
دیدار رئیسی با خانواده سردار شهید سید رضی موسوی
خوش و بش فردوسی پور و تاج در مراسم تشییع ملیکا محمدی/ عکس
عکسی از پدر محمدرضا گلزار در شب عروسی اش!
ایلان ماسک با لباس مخصوص ژاپنیها/ عکس
۳ کیلو پیچ و مهره در شکم یک بیمار اهوازی! +عکس
عکسی خاص از دیدار رئیسی از جزیره آشوراده
با پیگیری سازمان منطقه آزاد انجام شد؛ شرکت "غدیر" پروژههای ناتمام خود در کیش را تمام میکند
فرمانده کل سپاه در مراسم عزاداری ایام فاطمیه/ عکس
تصاویر ۱۱ شهید پاسگاه راسک
تصاویر/ لباسهای مولانا بعد از مرمت در قونیه
پوتین در اتوبان همت تهران!
اولين تصوير از تتلو در خاک ایران پس از بازداشت
عکس کمتر دیده شده از رهبر معظم انقلاب در مترو تهران
زوج هالیوودی در مسجد ابوظبی/ واکنشها به حجاب رزی هانتینگتون
عکس/ بقایای دانشگاه الازهر در غزه بعد از بمباران
دیوارنگاره میدان ولیعصر(عج) برای شهادت حضرت زهرا(ع)
لیلا حاتمی در مراسم چهلم داریوش مهرجویی و همسرش/ عکس
عکس یادگاری نوجوانان باستانیکار با رهبر انقلاب
عکس/ حدیث نصب شده در دیدار امروز ورزشکاران با رهبر انقلاب
اینفوگرافیک/ چه زمانی نباید خرما بخوریم؟
گفتگوی دو وزیر سابق در خصوص صداوسیما
توهین دوباره بایدن به پوتین
اینفوگرافیک/ کدام رذایل اخلاقی در قرآن آمده است؟
خودکشی یک دکتر جوان در دلفان / یک مسئول: زنگ خطر خودکشی رزیدنتها به صدا درآمد / عوامل انسانی دخیل قابل شناسایی و مجازات هستند
فرصت ویژه قلعهنویی برای صعود و اعتماد بیشتر به جوانان مقابل ترکمنستان
معاون حوزه علمیه ماهشهر به قتل رسید
اعلام جزئیات مذاکره استقلال با الهیار صیادمنش و دو لژیونر دیگر
بازگشت پرهزینه و ناموفق صداوسیما به سلبریتی ها/ پرداخت های میلیاردی صحت دارد؟
بزرگترین پیشرفتهای فناوری در سال گذشته چه بود؟
شماره تلفن های ضروری در عید نوروز
عکس/ مروری بر نامگذاری سالها توسط رهبر انقلاب از سال ۱۳۸۷ تا ۱۴۰۳
محبوس شدن در سرویس بهداشتی؛ اولین حادثه پایتخت در سال ۱۴۰۳
اینفوگرافیک/تولید دغدغه ی جدی رهبر انقلاب
جدول حقوق و دستمزد ۱۴۰۳ منتشر شد
هشدار پلیس فتا درباره تورهای لحظه آخری
توییت نماینده کارگری از جلسه تعیین دستمزد با وزیر کار
اینفوگرافیک/ توصیههایی برای جلوگیری از چاقی در ماه رمضان
اینفوگرافیک/ کمک به رفع خوابآلودگی رانندهها با چند روش ساده
هشدار نوروزی پلیس فتا: WiFi رایگان ترفند مجرمان سايبری است
هشدار سیلاب؛ مردم سعی کنند تا سال تحویل سفر نروند
ورود سامانه بارشی به کشور از امروز/ فروردینِ بارانی آغاز میشود
هفت زوج آقای گلی در فوتبال ایران/ اسدی - مغانلو زوج جدید میشوند؟
اجرای طرح ترافیک پایتخت تا ۲۸ اسفند/ جزییات اجرای طرح در نوروز
چطور اینترنت هدیه دولت را فعال کنیم؟
اینفوگرافیک/ با سرگیجههای بعد از افطار چه کنیم؟
رونمایی کیم از «قدرتمندترین» تانک جهان
اینفوگرافیک/ علت و راهکار رفع بوی بد دهان در روزهداری
افزایش کرایههای اتوبوس، تاکسی و مترو در سال ۱۴۰۳/ دریافت کرایههای جدید از اول اردیبهشت
توصیههای ایمنی وزارت بهداشت در چهارشنبهسوری
اینفوگرافیک/ چهارشنبهسوری؛ چی بود، چی شد
سومی کشتی فرنگی ایران در تورنمنت بلغارستان
نظر ۷ مرجع درباره مسافرتی که روزه را باطل نمیکند
شرایط و ضوابط فعالیت رستورانها در ماه رمضان/ استقرار بازرسان در مراکز پرتردد
اینفوگرافیک/ افسردهترین کشورهای ۲۰۲۴ را بشناسید
زمان دربی ۱۰۳ تغییر نکرد/ استقلال ـ پرسپولیس؛ چهارشنبه در آزادی
رونالدو یک جنگ تمام عیار در عربستان به راه انداخت!
جزئیات تکالیف نوروزی دبستانیها؛ پیک نوروزی حذف شد
پرشکستترین سپاهان تاریخ
اینفوگرافیک/ بهترین مواد مغذی برای سلامت مغز
ویدیو/ تفریحات خاص ظریف و همسرش در کیش
اطلاعیه پلیس به مناسبت ماه مبارک رمضان
سواد رسانهای/ ۱۰ نوع اشتباه و اطلاعات نادرست
بارش برف و وزش باد در ارتفاعات کشور/ از تردد در مسیرهای مستعد وقوع بهمن خودداری کنید
۱۸ اسفند؛ واریز دومین شارژ ۲۲۰ هزار تومانی طرح فجرانه کالابرگ
سواد رسانهای/ پروپاگاندا چیست و چه اهدافی دارد؟
اولین قضاوت یک داور زن در داربی تهران
عکس/ حسن روحانی در مجلس خبرگان
برگزاری داربی چهارشنبه ۲۳ اسفند تنها با ۴۵ هزار تماشاگر
این شما و جولان صبانتیون؛ مبارک آنان که رای ندادند!
سواد رسانهای/ چگونه اخبار جعلی را تشخیص دهیم؟
۳۰ کاندیدای پیشتاز در تهران عضو کدام فهرست انتخاباتی بودند؟
روند بازار ارز تهران بعد از انتخابات ۱۱ اسفند چگونه خواهد بود؟
کلیه مدارس استان تهران روز شنبه تعطیل است
اینفوگرافیک/ نکات مهم بیانات رهبر انقلاب درباره انتخابات
با چه مدارک شناسایی میتوانیم رأی دهیم؟
پرداخت بیمه بیکاری مشروط شد
اعلام رسمی محرومیت سنگین پوگبا از فوتبال
قیمت سکه افزایشی شد
رای نهایی درباره حرکت جنجالی رونالدو اعلام شد