راه‌اندازی اولین صندوق املاک‌ومستغلات/ به عصر مالکیت متری مسکن خوش آمدید

به گزارش روزپلاس، تولید مسکن در ایران با در بسته مواجه شده است. مشکل از اینجا نشأت می‌گیرد که طی دو دهه گذشته به‌دلیل جهش هزینه نهاده‌های ساختمانی و قیمت زمین، قدرت خرید مسکن بسیار پایین آمده و سرمایه‌های خرد به این سمت نمی‌آید. 

برای نمونه در شهر تهران، شاخص کل هزینه‌های تولید مسکن یا به زبان خودمانی تورم کل به بیش از ۱۴۰۰درصد رسیده است. تورم کل، حاصل میانگین تورم اجزای به کار رفته در یک ساختمان است. در نتیجه تورم برخی از اجزای ساخت، می‌تواند بیشتر از عدد تورم کل باشد. برای نمونه تورم سیمان، بتون، شن و ماسه که در محاسبات مرکز آمار در یک گروه قرار گرفته‌اند، در تابستان امسال به بیش از ۱۶۰۰درصد رسیده است. این وضعیت در تمام دو دهه اخیر با شدت ادامه داشته است به طوری که تورم حقیقی بخش مسکن در تهران از صددرصد در آغاز دهه۸۰ به حدود ۲۸۰درصد در سال۱۴۰۰ رسیده که حاکی از بیش از ۲.۵برابر شدن آن است.

از طرفی در دهه۹۰ شاهد تلاطم‌های سنگین در بازار مسکن بوده‌ایم؛ سال ۹۷ قیمت مسکن ۱۰۰درصد و در سال۹۹، ۸۰درصد افزایش یافت. از آنجا که افزایش قیمت مسکن یکی از دلایل افزایش اجاره بها محسوب می‌شود، می‌توان آثار گرانی‌های دهه۹۰ را در پایان این دهه مشاهده کرد. طبق گزارش مرکز آمار ایران در زمستان‌۱۴۰۰ نسبت به زمستان ۹۹، اجاره بها ۶۱درصد افزایش یافته است. دولت سیزدهم برای مقابله با آثار بجا مانده از دهه۹۰، دامنه رشد اجاره بها را محدود به رشد ۱۵ تا ۲۵درصد کرد. با وجود این، کمبود ساخت مسکن در پنج دهه گذشته و در نتیجه بروز کمبود ۱۰ تا ۱۵ میلیونی و کمبود ۵۴میلیون تن سیمان برای ساخت چهار میلیون مسکن، نبود سیاست‌های مالیاتی اثربخش برای دریافت مالیات از ۴.۷میلیون خانه خالی و دوم در کشور، تورم قیمت زمین که با افزایش ۲۰ برابری قیمت زمین طی دهه ۹۰ در تهران منجر شد، مانع دسترسی کافی به مسکن با قیمت‌های معقول شده‌اند. 

در این زمینه، خرید متری مسکن به جای خرید یک خانه کامل را به یک ایده در دولت سیزدهم تبدیل کرده است. در واقع اگر برای خرید خانه در تهران یا شهرهای دیگر پول ندارید، می‌توانید برای خرید متری سرمایه گذاری کنید، البته شما صاحبخانه تلقی نمی‌شوید اما می‌توانید متراژ بخرید و رویای خانه‌دار شدن را متصور شوید. یادآوری این موضوع ضروری است که صندوق‌های املاک و مستغلات، یک ایده بومی نیست بلکه نشأت گرفته از صندوق‌هایی هستند که آنها را با نام «ریت»(REITصندوق املاک و مستغلات) در سطح جهان می‌شناسند. در هر صورت، چنانچه سیاست ساخت چهار میلیون مسکن به نتیجه نرسد، ریت بهترین وضعیتی است که دولت می‌تواند مردم را با آن صاحب چند متر املاک و مستغلات کند. در حال حاضر با این‌که دولت وعده ساخت چهار میلیون مسکن را داده اما رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی بر ساخت دو میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم مصر است. مزیت ریت برای دولت این‌گونه است که صرفا خانه‌های ساخته شده را به فروش می‌رساند، البته این‌گونه صندوق‌ها بیشتر نیاز به مشارکت انبوه‌سازان بخش خصوصی دارد و در دنیا دولت‌ها برای این صندوق‌ها تعیین تکلیف نمی‌کنند، چراکه انگیزه سرمایه‌گذاران بهترین محرک برای عرضه متراژی ملک، زمین و... محسوب‌می‌شود.

طبق گزارش سایت USNEWS به‌رغم این‌که آمریکا یکی از اولین اقتصادی ریت محور در قالب صندوق‌های قابل معامله محسوب می‌شود اما ۳۰کشور در این زمینه فعال هستند. در رأس این کشورها ژاپن قرار دارد. ۲۴.۸درصد ریت‌های جهان در اقتصاد ژاپن متمرکز شده است. هنگ‌کنگ با ۱۰.۲درصد و استرالیا و چین با ۱۰.۶ درصد و ۷.۳درصد بیشترین ریت‌ها را راه‌اندازی کرده‌اند. 

صندوق بازنشستگی کشوری به‌عنوان یکی از بازوهای سرمایه‌گذاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی مسئولیت راه‌اندازی اولین REIT کشور را در فرابورس به‌عهده گرفته است.  صندوق املاکی که این بازوی وزارت کار آن را راه‌اندازی کرده بر اساس سرمایه‌های خرد، افراد کم درآمد را که توان خرید خانه ندارند، صاحب درآمد می‌کند البته بنابر اعلام داوود حمزه، مدیرعامل شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری، اولین محل سرمایه گذاری اولین REIT دولتی ایران، یک ملک اداری با متراژ مفیدحدود ۹۰۰متر مربع است.

 هر سه ماه یک‌بار از واحدهایی که اجاره داده شده‌اند، اجاره بها را کسر و به حساب سرمایه‌گذاران واریز می‌کنند. اجاره بهای این ملک اداری را هم هلدینگ عمران و ساختمان صندوق بازنشستگی کشوری دریافت و توزیع می‌کند. درهمین حال این صندوق به صورت ETF(قابل معامله) راه‌اندازی شده و افراد می‌توانند متراژهای خود را بر اساس نرخ روز در فرابورس خرید و فروش‌کنند. 

به نظر می‌رسد دولت مرحله جدیدی از ورود به بازار سرمایه را رقم زده است؛ مرحله‌ای که روی بخش مستغلات هم متمرکز است.  با این حال مشکل مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری است و با سرمایه‌های خرد نمی‌توان سد عقب‌ماندگی پنج دهه‌ای در ساخت‌و‌ساز املاک را شکست البته ریت ایرانی در شروع کار خود قرار دارد و چنانچه بازار آن گسترده شود، می‌تواند سرمایه‌های بیشتری را  جذب کند اما در بلند مدت ایران با کسری ۶۰۰ هزار مسکن در سال مواجه است. توجه به این واقعیت ضروری است که ساخت مسکن را نمی‌توان از تورم دور نگه داشت؛ اگر مقررات مشوق تولید و سرمایه‌گذاری باشند و توام با آن نرخ تورم تثبیت شود، دولت کار چندانی برای جذب سرمایه‌گذاران نخواهد داشت. بخش مسکن به اندازه کافی سودآور است و بازدهی مد نظر سرمایه‌گذاران را به آنها برمی‌گرداند.

جام جم