آینده بازار مسکن در جمهوری آذربایجان و چالش‌های پیش رو

به گزارش روزپلاس، بازار مسکن باکو برای سومین سال متوالی تحت تأثیر عوامل داخلی و خارجی مختلفی قرار دارد که باعث افزایش سریع قیمت آپارتمان، خانه‌های شخصی و زمین شده است.

در میان ابزارهای محدود برای کنترل این افزایش بی‌رویه قیمت، علاوه بر وام‌های «صندوق وام و تضمین اعتبار مسکن آذربایجان» و ساخت مسکن اجتماعی توسط «آژانس دولتی ساخت‌وساز مسکن»، اجرای پروژه‌های مشارکت دولت و بخش خصوصی برای تخریب خانه‌های فرسوده و ناامن و ساخت‌وساز برج‌ها در باکو یکی از مهمترین ابزارها بوده است.

در دهه گذشته، این روش به روند اصلی ساخت‌وساز در پایتخت جمهوری آذربایجان تبدیل شده است. اخیراً «کمیته دولتی شهرسازی و معماری آذربایجان» از تکمیل بررسی بیش از 200 ساختمان ناامن و آغاز کار عملی در این زمینه خبر داده است.

به نظر می‌رسد که دولت جمهوری آذربایجان با اجرای این پروژه‌ها قصد دارد تا حدودی از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در باکو جلوگیری کند؛ اما باید دید که آیا این اقدامات می‌تواند در عمل به نتیجه مطلوب برسد یا خیر.

کاهش ساخت‌وساز مسکن در آذربایجان و تأثیر آن بر افزایش قیمت‌ها

صنعت ساخت‌وساز در جمهوری آذربایجان که در گذشته بسیار سودآور بود، در سال‌های اخیر تحت تأثیر عواملی قرار گرفته که باعث افزایش هزینه‌ها و کاهش ساخت‌وساز مسکن در پایتخت و مناطق شده است.

حتی با وجود افزایش بی‌سابقه ساخت‌وساز در مناطق آزاد شده از اشغال در آذربایجان، روند کلی ساخت‌وساز مسکن در این کشور منفی است. بر اساس آمار «کمیته دولتی آمار»، سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز آذربایجان در سال 2022 حدود 5.8 درصد کاهش یافته و مساحت کل مسکن ساخته شده به 2.593 میلیون مترمربع رسیده که 24.8 درصد کمتر از سال قبل از آن است.

روند مشابهی در سال 2023 نیز مشاهده شد و حجم ساخت‌وساز به حدود 2.511 میلیون مترمربع رسید که نشان‌دهنده بیش از 3 درصد کاهش است. این روند منفی در نیمه اول سال جاری نیز ادامه داشته و 5204 واحد مسکونی با مساحت کل بیش از 702.910 هزار مترمربع در آذربایجان به بهره‌برداری رسیده که تقریباً 26.8 درصد کمتر از نیمه اول سال گذشته است.

همچنین، بر اساس آمار «کمیته دولتی آمار»، تعداد خانه‌های کم ارتفاع ساخته شده در ژانویه تا سپتامبر سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 14 درصد کاهش یافته است.

واضح است که کاهش ساخت‌وساز مسکن توسط شرکت‌های ساختمانی بر تقاضا در بازار مسکن چه در بخش «ساختمان‌های نوساز» و چه در بخش «مسکن دست دوم» تأثیر گذاشته و باعث افزایش قیمت در بازار مسکن می‌شود.

عوامل مختلفی در کاهش ساخت‌وساز مسکن در جمهوری آذربایجان نقش داشته که از جمله می‌توان به افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌ و ساز و همچنین مشکلات اقتصادی و سیاسی اشاره کرد.

این وضعیت می‌تواند به یک بحران در بازار مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها منجر شود و دسترسی مردم جمهوری آذربایجان به مسکن مناسب را با مشکل مواجه کند.

این روندها به‌ویژه در باکو قابل‌توجه است، زیرا شرکت‌های ساختمانی در سال‌های اخیر با کمبود زمین‌های خالی و ارزان برای ساخت‌وساز در پایتخت، نه‌تنها در مناطق مرکزی بلکه در حومه شهر، مواجه هستند.

استانداردهای ساخت‌وساز که چند سال پیش تغییر کرده‌، سازندگان را ملزم به رعایت دقیق قوانین ساخت‌وساز می‌کند و مانند گذشته اجازه نمی‌دهد که با کاهش فضای غیرمسکونی، تراکم ساختمان افزایش یابد و این موضوع نیز باعث کاهش رشد بازار ساخت‌وساز می‌شود.

در سال‌های 2022 و 2023، عامل تورم نیز نقش مهمی در افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز داشته و باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی، به‌ویژه مصالح وارداتی و همچنین ماشین‌آلات ساختمانی، سوخت و نیروی کار شده است.

با توجه به این عوامل، نمی‌توان انتظار کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن در بازار باکو را داشت.

در بهترین حالت، اگر حجم ساخت‌وساز مسکن در سال‌های 2025 و 2026 به‌طور مداوم افزایش یابد، می‌توان انتظار داشت که سرعت افزایش قیمت کاهش یابد.

افزایش قیمت مسکن در باکو و نقش پروژه‌های دولت و بخش خصوصی

«النور فرزالیف»، کارشناس املاک و مستغلات، اخیراً به رسانه‌های محلی جمهوری آذربایجان گفته که «افزایش قیمت مسکن در باکو چندین سال است که ادامه دارد و تقریباً هر ماه شاهد افزایش چند درصدی قیمت‌ها هستیم».

او با اشاره به اینکه «هزینه ساخت ساختمان‌های چند واحدی جدید بیشتر از سال‌های گذشته است، زیرا پیدا کردن زمین برای ساخت‌وساز در باکو دشوار شده و قیمت زمین‌های باقی مانده بسیار بالا است»، گفت: «شرکت‌های ساختمانی با تخریب خانه‌های فرسوده و ساختمان‌های 5 طبقه قدیمی و ناامن و ساخت خانه‌های جدید در محل آن‌ها، به صاحبان خانه‌های تخریب شده آپارتمان‌های جدید در ساختمان‌های نوساز می‌دهند و همچنین هزینه‌های اجاره آن‌ها را پرداخت می‌کنند. اگرچه این روش هزینه‌های کلی ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد، اما در حال حاضر بهترین روش برای بخش ساخت‌وساز باکو است.»

به‌طور کلی، بر اساس «طرح جامع باکو» تا سال 2040 ساختمان‌های چند واحدی ناامن و مجموعه‌های مسکونی فرسوده در بسیاری از مناطق پایتخت تخریب خواهند شد.

بر اساس آمار «مرکز تحقیقات اجتماعی آذربایجان» که کمی بیشتر از یک سال پیش منتشر شد، بخش زیادی از جمعیت در سه شهر بزرگ این کشور در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که بیش از 30 و حتی 60 سال پیش‌ساخته شده‌اند. به‌عنوان مثال، در باکو تنها 26 درصد از افراد مورد بررسی در این نظرسنجی در ساختمان‌هایی زندگی می‌کنند که در 30 سال گذشته ساخته شده‌اند. این رقم در «گنجه» 18 درصد و در «سومقاییت» تنها 7 درصد است.

بنابراین، در اینجا کارهای زیادی برای شرکت‌های ساختمانی در چارچوب مشارکت دولت و بخش خصوصی و همچنین فرصت برای ساخت‌وساز در مناطق مورد تقاضای پایتخت با هزینه‌های نسبتاً کمتر برای زمین وجود دارد.

آغاز پروژه تخریب و بازسازی ساختمان‌های فرسوده در باکو

«انار قلی‌اف»، رئیس کمیته دولتی شهرسازی و معماری جمهوری آذربایجان، با اشاره به وجود ساختمان‌های فرسوده در باکو و سایر شهرها، گفت: «در باکو بیش از 200 ساختمان فرسوده مورد بررسی قرار گرفته است. شناسایی این ساختمان‌ها در دوره‌های قبل و بر اساس گزارش‌های وزارت موقعیت‌های اضطراری و درخواست‌های شهروندان آغاز شده بود. در حال حاضر و بر اساس دستور کابینه وزیران، کمیته دولتی شهرسازی و معماری بیش از 200 ساختمان با بیش از 7000 آپارتمان را مورد بررسی قرار داده و تاکنون شناسایی حدود نیمی از این آپارتمان‌ها تکمیل شده و در چند منطقه کارهای عملی آغاز شده است.»

به گفته قلی‌اف، اینکه چه کارهایی در هر منطقه از شهر انجام خواهد شد و کدام ساختمان‌های فرسوده در باکو تخریب خواهند شد، به نهادهای مجریه و همچنین تقاضای سرمایه‌ گذاران، کارآفرینان و شرکت‌های ساختمانی بستگی دارد. در برخی مناطق که امکان انجام کارهای ساختمانی وجود ندارد، کارهای بهسازی و ایجاد پارک انجام خواهد شد. همچنین، ساختمان‌های مسکونی که ارزش تاریخی و فرهنگی دارند و در معرض خطر هستند، با استفاده از بودجه دولت بازسازی خواهند شد.

این پروژه می‌تواند به بهبود وضعیت مسکن در باکو و افزایش کیفیت زندگی شهروندان کمک کند. همچنین، این پروژه فرصتی برای شرکت‌های ساختمانی برای سرمایه‌گذاری و ساخت‌ و ساز در مناطق مورد تقاضای پایتخت فراهم می‌کند.

ادامه طرح تخریب و بازسازی ساختمان‌های فرسوده در باکو

علاوه بر خانه‌های فرسوده کم‌ ارتفاع، بیشتر ساختمان‌های ناامن در باکو شامل ساختمان‌های 5 طبقه ساخته شده در دوران شوروی، به‌ اصطلاح «خروشچفکا»، خانه‌های پیش‌ساخته، خوابگاه‌ها و سایر ساختمان‌هایی است که مدت بهره‌برداری آن‌ها به پایان رسیده است.

بر اساس تصمیم شماره 86 کابینه وزیران جمهوری آذربایجان در تاریخ 25 فوریه 2016، تخریب ساختمان‌های ناامن و فرسوده در مناطق مختلف پایتخت که تعداد آن‌ها بیش از 3000 ساختمان است، ادامه دارد. در 5 تا 6 سال گذشته، حدود 1250 ساختمان ناامن در باکو تخریب و ده‌ها هزار نفر به آپارتمان‌های جدید منتقل شده یا غرامت دریافت کرده‌اند.

اگرچه میزان غرامت پرداختی هنوز هم یکی از مهم‌ترین مشکلات برای ساکنان ساختمان‌های در حال تخریب است، اما در چارچوب این طرح، گزینه مناسبی وجود دارد: دریافت مسکن در ساختمان‌های نوساز. این روش باعث بهبود شرایط زندگی شهروندان و همچنین حفظ محل زندگی و محیط اجتماعی آن‌ها در پایتخت آذربایجان می‌شود. در حال حاضر، کار در زمینه محاسبه و پرداخت غرامت به ساکنان خانه‌های در حال تخریب تحت نظارت کابینه وزیران است.

در نهایت، طرح بازسازی بلوک‌های شهری بر اساس مشارکت دولت آذربایجان و بخش خصوصی باعث تحریک فعالیت شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز در این کشور می‌شود.