کاهش ۴۱ درصدی ارزش واقعی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز در ۱۰ سال اخیر/

افزایش قیمت 17 برابری،‌ میراث دولت قبل در حوزه مسکن

مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد تحرک در اقتصاد با بیش از 150 فعالیت اقتصادی ارتباط دارد.

کد خبر: ۲۷۱۷۰۷

۱۲ آذر ۱۴۰۱ / ۱۲:۰۴

به گزارش روزپلاس، تأمین مسکن یکی از موضوع‌های اصلی رفاه مردم است به همین دلیل دولت‌ها باید بر اساس قانون توجه ویژه‌ای به این بخش داشته باشند اما آمارها گویای این است که در دهه گذشته این توجهات از بخش مسکن دریغ شده است.

مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد تحرک در اقتصاد با بیش از 150 فعالیت اقتصادی ارتباط دارد. برخورداری از سهم حدود 30 درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و سهم 12 درصدی از ایجاد اشتغال از ویژگی‌های بارز این بخش است.

مسکن سهمی حدود 30 درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و همچنین تا 70 درصدی در سبد هزینه مصرفی افراد دارد. بر اساس آمار، در سه دهه اخیر بین 20 تا 40 درصد کل سرمایه‌گذاری‌های کشور در این بخش انجام شده است.

این مهم نشان‌دهنده اهمیت بسیار زیاد مسکن در رشد تولید، اشتغال و شاخص‌های اقتصادی است بنابراین نوسانات در بخش مسکن می‌تواند کل اقتصاد را تحت‌تأثیر قرار دهد.

دخالت دولت در بخش مسکن معمولاً برای تأمین مسکن اقشاری است که بدون حمایت توانایی تأمین مسکن را ندارند. در تولید مسکن، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی اهمیت بالایی دارد، از طرفی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به خاطر ویژگی خاص این بخش با سایر کالاها تفاوت اساسی دارد.

این کالا به دلیل با دوام بودن، کالایی سرمایه‌ای است و به دلیل امنیت نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای دارای مزیت نسبی است، به همین دلیل سرمایه‌گذاران مایل به سرمایه‌گذاری در این بخش هستند. در گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس به آن پرداخته، اهمیت پایش و تحلیل آسیب‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را از زوایای مختلف بررسی کرده است.

بر اساس این گزارش در کشور ما تاکنون نگاه به بخش مسکن معطوف به تأمین مسکن برای برخی اقشار کم‌درآمد و متوسط بوده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تولید مسکن مورد بی‌توجهی قرار گرفته است و همین مسأله باعث شده مسکن ساخته‌شده برای اقشار کم‌‌درآمد نیز به علت فشار ناشی از عدم پاسخ به نیاز بخش‌های دیگر جامعه از دسترس این اقشار خارج و به محلی برای سرمایه‌گذاری تبدیل شود.

روند طبیعی سرمایه‌گذاری نیز هر ساله به دلیل افزایش قیمت‌ها، بخش خصوصی را ناامید و ناتوان کرده است که  کاهش آمار سرمایه‌گذاری در این بخش را نشان می‌دهد.

ویژگی دیگر بازار مسکن بخصوص در بحث سرمایه‌گذاری، دوره‌های متناوب رونق و رکود در این بازار است که سرمایه‌گذاری را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد. به دنبال هر رونقی، شرایط رکودی شکل گرفته اســت. چون در دوران رونق در نتیجه افزایش قیمت و سودآوری، عرضه افزایش یافته و به دلیل پیشی گرفتن تولید از تقاضا و پیوستگی بازارهای مالی در زمان رونق مسکن، سایر بخش‌های اقتصادی نیز افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند، در نتیجه افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید متقاضیان و سازندگان واقعی کاهش یافته است و این در حالی است که تأمین مالی در تقاضای مؤثر مسکن نقش بســزایی دارد.

در شرایط وجود حباب قیمتی، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن بروز می‌کند. سفته‌ بازی موجب تسریع در مبادلات مسکن در دوره‌های زمانی کوتاه‌مدت به‌ منظور افزایش سودهای آنی و کوتاه‌مدت و سرمایه‌گذاری مولد بخش مسکن به سرمایه‌گذاری سوداگرانه تبدیل می‌شود.

در یک دهه گذشته تشدید خروج سرمایه در بخش مسکن را شاهد هستیم. عدم پاسخگویی به نیازهای مختلف سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در مقابل تبلیغات و معافیت‌های مالیاتی در کشورهای همسایه توانسته است باعث خروج میلیاردها دلار سرمایه‌ای شود که می‌توانست در بازار مسکن داخلی جذب شود. نه‌ تنها ورود سرمایه خارجی در این بخش صورت نپذیرفته، بلکه خروج شدید سرمایه نیز رقم خورده است. در کنار این مسأله به‌ تازگی شاهد خروج سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت‌وساز نیز هســتیم که خود می‌تواند چالش بزرگی برای آینده بازار مسکن باشد.

یکی دیگر از مشکلات سرمایه‌گذاری در تولید مسکن این است که مسکن تولید شده در مناطق خاصی از کلانشهرها و در مساحت‌های بالا ساخته شده و عمده واحدهای خالی با نیاز موجود در بازار سنخیتی نداشته است که حتی در صورت عرضه به بازار زمینه‌ساز کاهش محسوس قیمت‌ها در واحدهای در استطاعت شهروندان با درآمد متوسط و کم نخواهد شد.

برنامه‌های مالیاتی مختلف شامل مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه به‌ درستی اجرا نشده و به همین دلیل ساخت واحدهایی که ممکن است سال‌ها خالی بماند به دلیل افزایش قیمت‌ها و سوددهی در بلندمدت ادامه دارد. حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان از حدود ۲۵۶ هزار میلیارد تومان در سال 1390 به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است.

مقایسه روند سرمایه‌گذاری واقعی در بخش ساخت‌وساز و خالص حساب سرمایه، نمایانگر میزان خروج سرمایه از کشور است. طی یک دهه گذشته رابطه مستقیم بین این دو مؤلفه مهم سرمایه‌گذاری در کشور وجود داشته است. در کنار این مسأله آمار خرید آپارتمان از سوی ایرانیان، فقط در یکی از کشورهای همسایه میانگین بیش از 600 واحد در ماه بوده است.

در دوره 10 ساله 1391 الی ۱۴۰۰، فقط در سه سال ۱۳۹۳، ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ رشد کل سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران، مثبت بوده است. در همین بازه زمانی، فقط طی دو سال رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان مثبت بوده و میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان نیز منفی 5.2 درصد است. این در حالی است که نقدینگی هم رشد داشته اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه‌گذاری در ساختمان نشده است.

شوک‌های قیمتی مختلف آسیب زیادی چه به متقاضیان و چه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وارد کرده است. در طول یک دهه گذشته قیمت مسکن رشد حدود 17 برابری داشته است که در این بین سازندگان بخش خصوصی امکان و فرصت جبران را در میان رشد سریع قیمت‌ها پیدا نکرده‌اند و به مرور تحت‌تأثیر این مسأله از بازار خارج شده‌اند.

میانگین ماهانه ساخت مسکن در تهران که همواره نقش مهمی در بازار مسکن کشور داشته نیز روندی کاهشی دارد، این در حالی است که کاهش انگیزه‌های بخش خصوصی سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن، سبب تأثیر دوچندان در آینده بازار مسکن می‌شود.

سیاست‌هایی مانند استفاده از ابزار زمین‌های دولت در جهت گسترش و رشد بازار مسکن می‌تواند از افزایش هزینه ساخت جلوگیری و سرمایه‌گذاران را برای ورود به بازار مسکن تشویق کند از این رو اجرای برنامه نهضت ملی مسکن که تأمین زمین در آن بر عهده دولت است، برنامه‌ای در راستای افزایش ساخت‌وساز محسوب می‌شود.

ارائه مشوق‌های مالی در جهت تولید واحدهای در استطاعت اقشار مختلف با مساحت‌هایی که نیــاز اصلی بازار امــروز اجاره و خرید اقشــار متوســط و کم‌درآمد را برآورده کند و همچنین تغییرات در فرایندهای صدور جواز و کاهش زمان صدور مجوز احداث بنا جهت افزایش جذابیت برای سرمایه‌گذاری، راهکارهای دیگری است که دولت برای افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و در نتیجه افزایش تولید مسکن در دست اجرا دارد.

ایران