ارزیابی عملکرد مولدسازی دارایی های دولت؛ کارنامه‌ای ناامیدکننده

بیش از ۲ سال از آغاز اجرای مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی درباره مولدسازی دارایی‌های دولت، می‌گذرد. امروز بخش عمده املاک مازاد دولت بدون مشتری مانده و تنها بخش ناچیزی از ارزش اموال به فروش رسیده؛این آمار حاکی ازضعف ساختاری در روش‌های واگذاری است.

کد خبر: ۳۴۰۲۵۲

۲۱ شهريور ۱۴۰۴ / ۱۶:۰۶

به گزارش روزپلاس، با وجود تأکید دولت بر مولدسازی دارایی‌ها به‌عنوان یکی از ابزارهای مهم برای تأمین منابع مالی و افزایش بهره‌وری اموال عمومی، عملکرد دو و نیم سال گذشته نشان می‌دهد که این سیاست هنوز از اهداف مورد انتظار فاصله زیادی دارد. حجم بالای املاکی که بدون مشتری باقی مانده‌اند و سهم اندک فروش واقعی از کل دارایی‌های مازاد، بیانگر آن است که مولدسازی بیش از هر چیز با مشکل تقاضای مؤثر و سازوکارهای ناکارآمد در واگذاری مواجه است.

به نظر می‌رسد ادامه این روند، نه‌تنها منجر به فعال‌سازی ظرفیت‌های بالقوه دولت نخواهد شد، بلکه می‌تواند موجب فرسایش اعتماد عمومی به کارآمدی این سیاست شود. موفقیت در این مسیر، نیازمند بازنگری جدی در شیوه‌های واگذاری، تقویت ابزارهای مالی نوآورانه و حضور فعال‌تر نهادهای سیاست‌گذار برای ایجاد انگیزه و تقاضای واقعی در بازار دارایی‌های دولتی است.

گفتنی است، مولدسازی دارایی‌های دولت به‌عنوان یکی از محورهای کلیدی اصلاح ساختار بودجه و ارتقای بهره‌وری اموال عمومی، از سال 1401 با تصویب شورای عالی هماهنگی اقتصادی در دستور کار قرار گرفت. هدف اصلی این مصوبه، شناسایی و واگذاری املاک و دارایی‌های مازاد دولت برای تأمین منابع مالی و تسویه بدهی‌ها بود. با این حال، مرور عملکرد دو سال اخیر نشان می‌دهد که این سیاست با وجود ظرفیت‌های بالقوه فراوان، نتوانسته به نتایج قابل‌توجهی دست یابد و همچنان با چالش‌های جدی در فروش، تهاتر و ایجاد تقاضای مؤثر روبه‌رو است.

ارزیابی عملکرد مولدسازی دارایی های دولت

از ابتدای سال 1402 تا اواسط اردیبهشت 1404، حدود 2970 ملک به عنوان دارایی مازاد مصوب شده است؛ با این حال، تنها 27 درصد از این املاک مراحل بعدی مانند اخذ مصوبه تعیین قیمت را پشت سر گذاشته‌اند و 73 درصد باقی‌مانده بدون پیشرفت در همان مرحله ابتدایی باقی مانده‌اند. بررسی ارزش املاک نشان می‌دهد که حدود 88 درصد از آن‌ها زیر 50 میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده‌اند و تنها 13 ملک معادل کمتر از 2 درصد کل، ارزش بیش از 500 میلیارد تومان دارند. میانه ارزش املاک مازاد نیز تنها 5 میلیارد تومان است که نشان‌دهنده غالب بودن دارایی‌های با ارزش پایین در فهرست مولدسازی دولت است.

روش‌های واگذاری املاک مازاد عمدتاً از طریق مزایده انجام شده و تجربه استفاده از تهاتر بسیار محدود بوده است؛ به‌گونه‌ای که تنها یک مورد ثبت شده است. بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از مزایده‌ها با عدم وجود متقاضی مواجه بوده و به فروش منجر نشده است. مجموع ارزش املاک مازاد ارزش‌گذاری شده حدود 61 هزار میلیارد تومان برآورد شده، در حالی که مجموع مبلغ حاصل از فروش واقعی، همراه با تهاتر و معاوضه، طی دو سال اجرای مصوبه تنها حدود 2 هزار میلیارد تومان بوده است. از نظر تعداد، فروش برای حدود 19 درصد از املاک دارای مصوبه ارزش‌گذاری شده محقق شده و این رقم از نظر ارزش تنها 3 درصد است. بررسی ارقام نشان می‌دهد که پیش و پس از اجرای مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت، تغییر چشمگیری در عملکرد مولدسازی مشاهده نشده است.

آسیب‌شناسی اجرای مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت/چرا مصوبه کار نکرد؟

آسیب‌شناسی اجرای مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت نشان می‌دهد که این مصوبه با چندین چالش اساسی مواجه بوده و نتوانسته عملکرد مورد انتظار را محقق کند. نخستین مشکل مربوط به چالش فروش و فقدان یا کمبود تقاضای مؤثر برای دارایی‌های مازاد دولت است. در این زمینه، نحوه و شرایط واگذاری فاقد انعطاف کافی بوده و تکیه صرف بر مزایده محدودیت‌های جدی ایجاد کرده است. علاوه بر این، ساختار دولت با محدودیت‌های تخصصی، اداری و مالی مواجه است و قادر به اجرای کارآمد فرآیندهای مورد نیاز برای واگذاری، از جمله آماده‌سازی اسناد، نگهداری، ارزش‌افزایی و فروش اموال، نبوده است. شرایط عمومی اقتصادی نیز موجب کاهش تقاضا و کندی روند فروش شده است.

دومین چالش، دشواری پیشبرد تهاتر است که شامل مسائل مختلفی می‌شود؛ از جمله دشواری در تطبیق ارزش بدهی دولت با اموال مازاد موجود در سبد دارایی‌ها، الزام تعلق بدهی و دارایی به یک دستگاه و فقدان خزانه غیرنقد واحد که ریشه در مدیریت غیرمتمرکز دارایی‌های دولت دارد. علاوه بر این، مقیاس بیشتر املاک معرفی شده کوچک و ارزش پایین بوده و امکان اجرای پروژه‌های بزرگ از طریق مولدسازی فراهم نشده است. چالش دیگر در تعریف بسته‌های اتصال اموال به پروژه‌های عمرانی مشاهده می‌شود که ناشی از پایین بودن نقش‌آفرینی سازمان برنامه و بودجه و عدم درگیری کافی آن در تنظیم دستور کار هیئت و تعریف بسته‌ها است. نهایتاً، عدم استفاده مؤثر از ظرفیت عظیم اراضی در اختیار دولت به دلیل پراکندگی متولیان با اهداف متفاوت و عدم پیگیری راهبردی مولدسازی در مقیاس بزرگ، از دیگر عوامل محدودکننده عملکرد این مصوبه محسوب می‌شود.

چه باید کرد؟

ایده‌هایی برای تسهیل و شتاب‌بخشی به مولدسازی دارایی‌های دولت مطرح شده است. این ایده‌ها بر دو محور تسهیل فروش و ایجاد تقاضای مؤثر، و توسعه و تسهیل تهاتر متمرکز هستند.

ایده‌هایی برای تسهیل و شتاب‌بخشی به مولدسازی دارایی‌های دولت بر اساس بررسی‌ها مطرح شده است که عمدتاً حول دو محور اصلی متمرکز هستند: تسهیل فروش و ایجاد تقاضای مؤثر و همچنین توسعه و تسهیل فرآیند تهاتر. نخستین پیشنهاد مربوط به سازوکار کارگزاری (Brokerage Mechanism) است؛ در این روش، دولت دارایی‌های غیرنقدی خود را برای تسویه مطالبات به یک کارگزار غیردولتی اختصاص می‌دهد. این سازوکار امکان انتقال عملیات مولدسازی به کارگزار را فراهم کرده و انعطاف‌پذیری لازم برای تسریع و تسهیل فروش را ایجاد می‌کند. همچنین چالش‌های مربوط به تهاتر، مانند تطبیق بدهی و دارایی، تا حد زیادی مرتفع می‌شوند و کارگزار با دریافت کارمزد و امکان ارزش‌افزایی انگیزه لازم برای فروش بهتر را پیدا می‌کند.

پیشنهاد دوم سازوکار گواهی اعتبار قابل معامله (Tradable Credit Certificate Mechanism) است که طی آن وزارت امور اقتصادی و دارایی به ازای بدهی دستگاه‌ها به طلبکاران، گواهی اعتبار ریالی صادر می‌کند که صرفاً برای خرید دارایی‌های مازاد دولت قابل استفاده است. این گواهی‌ها بدهی دولت را به تقاضای مؤثر برای اموال مازاد تبدیل کرده و با قابلیت معامله، امکان تخفیف در خرید را نیز فراهم می‌کنند. سومین پیشنهاد مولدسازی موردی لکه‌های اراضی مستعد است؛ بر اساس آن وزارت راه و شهرسازی موظف به معرفی لکه‌های مناسب اراضی با رویکرد اقتصادی برای مولدسازی به هیئت شده و طرح کلی توسعه ارائه می‌شود که می‌تواند به ساخت شهرک‌های اقتصادی منجر شود.

در کنار این‌ها، ارتقای سطح نقش‌آفرینی سازمان برنامه و بودجه به عنوان ضرورت دیگری مطرح شده است. پیشنهاد شده کارگروهی ویژه و در سطح مدیریتی میان وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان برنامه و بودجه تشکیل شود تا در تنظیم دستور کار و تعریف بسته‌های اموال و طرح‌های عمرانی مشارکت فعال داشته باشند. همچنین کاهش محدودیت لزوم تعلق بدهی و دارایی به یک دستگاه از دیگر پیشنهادات کلیدی است؛ در این روش، اگر از دارایی یک دستگاه برای بازپرداخت بدهی دستگاه دیگر استفاده شود، سازمان برنامه و بودجه به میزان ارزش دارایی مورد استفاده، تخصیص ریالی بیشتری برای دستگاه صاحب دارایی در نظر می‌گیرد. این اقدام موجب کاهش محدودیت گزینه‌های موجود برای تهاتر و تسهیل تأدیه بدهی می‌شود.

کارشناسان معتقدند، چالش‌های کلیدی مولدسازی شامل مشکل در فروش و کمبود تقاضا، دشواری تهاتر، مقیاس کوچک اموال و عدم استفاده مؤثر از ظرفیت اراضی است. راهکارهای پیشنهادی (سازوکار کارگزاری و گواهی اعتبار قابل معامله) به طور عمده بر رفع چالش تقاضا، تسهیل فروش و تطبیق متمرکز هستند. همچنین، تقویت نقش سازمان برنامه و بودجه و معرفی لکه‌های اراضی مستعد برای مولدسازی از دیگر توصیه‌های مهم این گزارش است.