ضرورت خروج صدور سند مالکیت از انحصار اراضی دارای بنا

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اصلاح قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی را ضرورتی برای تسهیل صدور اسناد مالکیت، جلوگیری از زمین‌خواری و استحکام حقوق مالکیت دانست.

کد خبر: ۳۴۳۱۶۰

۲۲ مهر ۱۴۰۴ / ۱۱:۵۶

به گزارش روزپلاس، طرح «اصلاح قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» با هدف توسعه ثبت رسمی املاک، تسهیل فرایند صدور سند مالکیت و اجرای قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، از سوی شورای عالی استان‌ها تهیه و برای بررسی به مجلس شورای اسلامی ارائه شده است.

بر اساس قانون مصوب سال ۱۳۹۰ درباره «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی»، تنها دو دسته از املاک مشمول صدور سند رسمی هستند: نخست، اراضی دارای بنا یا اعیانی؛ و دوم، اراضی زراعی و باغی که در آن‌ها تصرفات متقاضیان قانونی تشخیص داده شود. در نتیجه، بخش قابل‌توجهی از زمین‌های فاقد بنا در محدوده یا حریم شهرها و روستاها از شمول این قانون خارج مانده‌اند.

نبود امکان قانونی برای صدور سند مالکیت برای این اراضی سبب شده برخی شهروندان که سال‌ها در زمین‌های محصور و بدون بنا تصرف داشته‌اند، نتوانند از حقوق مالکانه خود بهره‌مند شوند و هم‌زمان زمینه سوءاستفاده افراد فرصت‌طلب از خلأهای قانونی فراهم شود.

اهداف طرح اصلاحی

هدف اصلی طرح پیشنهادی، توسعه دامنه شمول قانون تعیین تکلیف است تا امکان صدور سند برای اراضی فاقد اعیانی نیز فراهم شود. این طرح صدور مجوز حصارکشی و ارائه نقشه اراضی را به‌عنوان اماره‌ای برای احراز تصرف قانونی متقاضی در نظر گرفته و مقرر کرده است شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی، پس از استعلام از دستگاه‌های ذی‌ربط، مجوز موقت دیوارکشی را صادر کنند.

مرکز پژوهش‌ها در گزارش خود تأکید می‌کند که کلیت این رویکرد موجه و قابل پذیرش است؛ زیرا با سیاست‌های کلی نظام در زمینه توسعه ثبت رسمی مالکیت و حمایت قضایی از حقوق مالکان تطابق دارد. با این حال، اجرای این طرح بدون درنظرگرفتن ملاحظات و ضوابط دقیق، می‌تواند به گسترش پدیده زمین‌خواری و تصرف اراضی ملی و عمومی منجر شود.

در بخش پیشنهادها، مرکز پژوهش‌های مجلس اصلاح چند ماده از قانون را ضروری دانسته است، از جمله:

اصلاح ماده ۱ قانون به نحوی که صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی، نسقی، زراعی و باغی نیز امکان‌پذیر شود و به صِرف وجود بنا محدود نباشد.

الحاق تبصره‌ای به ماده ۴ قانون مبنی بر اینکه مراجع صدور پروانه ساخت، قبل از صدور مجوز حصارکشی، موظف به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان اوقاف و امور خیریه هستند تا از صدور مجوز در اراضی موات، وقفی یا دولتی جلوگیری شود.

تعیین مهلت سه‌ساله برای اعتراض به اسناد صادره؛ به نحوی که پس از انقضای این مهلت، دعاوی جدید علیه سند مالکیت صادره قابل استماع نباشد.

توسعه فرآیندهای الکترونیک برای انتشار آگهی‌ها و ثبت اعتراض‌ها در سامانه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک، به جای شیوه‌های سنتی مانند چاپ در روزنامه‌های کثیرالانتشار.

تصریح به موقتی بودن مجوز حصارکشی، تا از برداشت نادرست مبنی بر ایجاد حق مالکیت برای متقاضی جلوگیری شود.

الزام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به درج مستند صدور سند و مهلت اعتراض در سند حدنگار صادره.

در بخش تحلیلی گزارش، ضمن اشاره به هدف مثبت طرح در جهت تسهیل ثبت رسمی، چند نکته انتقادی نیز مطرح کرده است. به باور کارشناسان، صدور سند برای اراضی فاقد بنا باید مشروط به احراز تصرفات قانونی، نبود معارض و انجام استعلام‌های دقیق باشد.

در صورت نبود کنترل‌های نظارتی و تعریف دقیق فرایندها، ممکن است افراد سودجو با حصارکشی زمین‌های عمومی یا موات، به‌صورت غیرقانونی درخواست سند مالکیت دهند.

در همین راستا، پیشنهاد شده در صورتی که درخواست متقاضی رد شود، مالک واقعی زمین بتواند از طریق دادگاه صالح تقاضای قلع و قمع دیوارکشی انجام‌شده را مطرح کند تا از تثبیت تصرفات غیرقانونی پیشگیری شود.

مرکز پژوهش‌ها در بخش دیگری از گزارش به تحولات فنی و ثبتی کشور در سال‌های اخیر اشاره کرده و آورده است: با توسعه سامانه‌های الکترونیک از جمله سامانه ثبت آنی اسناد و سامانه ثنا در قوه قضائیه، ضرورت دارد روند صدور و اعتراض به اسناد نیز از مسیر دیجیتال انجام شود تا از بروز فساد، جعل و طولانی‌شدن فرایندها جلوگیری شود.

در این گزارش همچنین بر ضرورت اطلاع‌رسانی شفاف به خریداران بعدی ملک تأکید شده است تا قبل از پایان مهلت اعتراض، صدور سند نهایی به اطلاع آنان برسد و از تضییع حقوق مالکان جدید پیشگیری شود.

از سوی دیگر، کارشناسان مرکز معتقدند که قانون فعلی با گذشت بیش از یک دهه از تصویب، نیازمند بازنگری جدی است؛ زیرا هم تغییرات گسترده‌ای در نظام ثبتی کشور ایجاد شده و هم حجم زیادی از اراضی فاقد سند رسمی همچنان تعیین تکلیف نشده‌اند.

آثار و پیامدهای اصلاح قانون

در جمع‌بندی این گزارش آمده که اصلاح قانون تعیین تکلیف می‌تواند موجب تسریع در فرایند سنددار شدن املاک و کاهش معاملات غیررسمی شود. این امر، علاوه بر افزایش شفافیت در بازار زمین و مسکن، زمینه را برای اخذ مالیات عادلانه، جلوگیری از سوداگری و حفظ حقوق عمومی فراهم می‌کند.

با این حال، مرکز پژوهش‌ها تأکید می‌کند که اجرای طرح باید همراه با مراقبت‌های حقوقی، نظارت قضایی و هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی باشد تا از بروز فساد و سوءاستفاده جلوگیری شود.

اصلاح قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی فاقد سند رسمی گامی ضروری در مسیر تحقق «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»  بوده و مرکز پژوهش‌ها پیشنهاد داده این اصلاحات با رعایت ملاحظات حقوقی و در تعامل نزدیک با وزارتخانه‌های مرتبط به تصویب برسد.

در صورت اجرای دقیق طرح، علاوه بر تسهیل صدور سند برای متصرفان قانونی، زمینه زمین‌خواری و دعاوی ثبتی نیز کاهش یافته و حقوق مالکیت در کشور مستحکم‌تر خواهد شد.