تحولات بازار مسکن در مناطق مختلف تهران

گرچه فضای کلی بازار معاملات مسکن تهران در آبان با رشد ۱۸ درصدی در معاملات و افزایش قیمت به میزان تورم در مقایسه با آبان پارسال مواجه شد، اما شدت پیش‌رونق و دامنه نوسانات قیمت در مناطق، تفاوت چشمگیری با یکدیگر دارد.

کد خبر: ۶۱۱۸۶

۰۷ آذر ۱۳۹۶ / ۱۴:۰۸

به گزارش روزپلاس؛حجم فروش در دو منطقه یک و سه، ۲۶ و ۳۵ درصد رشد کرده اما تحت‌تاثیر حجم قابل توجه خانه خالی لوکس در آنها، میانگین قیمت‌ها کمتر از ۵ درصد افزایش یافته است. با این حال، در دو منطقه اصلی بازار ملک - مناطق ۴ و ۵- که کانون خریدهای مصرفی دهک‌های متوسط است، شیب رشد قیمت‌ها از نرخ تورم سبقت گرفته است که تبعات کمبود عرضه مناسب -کم‌متراژ- را نشان می‌دهد. معاملات مناطق جنوبی، به رشد قیمت، واکنش منفی بروز داده است.

در آبان امسال مطابق آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، حجم معاملات خرید واحد مسکونی در مناطق یک و ۳، به ترتیب ۲۶ درصد و ۳۵ درصد نسبت به آبان ۹۵ افزایش پیدا کرد، اما متوسط قیمت مسکن در این دو منطقه به ترتیب ۷/ ۴ درصد و ۸/ ۲ درصد افزایش یافت. در کل شهر تهران، معاملات مسکن در آبان امسال با رشد ۸/ ۱۷درصدی نسبت به مدت مشابه پارسال مواجه شد و متوسط قیمت نیز رشد ۹ درصدی را تجربه کرد و به ۸/ ۴ میلیون تومان رسید. متوسط قیمت در مناطق یک و ۳  به ۳/ ۱۰ میلیون و ۵/ ۸ میلیون تومان رسیده است.

مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان مناطق کانونی در بازار خرید آپارتمان، است. زوج‌های با متوسط درآمدی که به دنبال خرید واحدهای زیر ۷۰ متر مربع هستند، معمولا این دو منطقه را انتخاب می‌کنند. این دو منطقه، در مجموع ۳۰ درصد کل معاملات ملک پایتخت را به خود اختصاص داده است. ماه گذشته، حجم خرید آپارتمان در مناطق ۴ و ۵ به ترتیب ۵/ ۲۰ درصد و ۸/ ۱۹ درصد نسبت به آبان ۹۵ افزایش پیدا کرد اما تحت تاثیر کمبود واحد مسکونی کم‌متراژ نوساز در این مناطق، رشد معاملات به افزایش قیمت با شیب بیشتر از تورم عمومی و بیشتر از رشد قیمت میانگین شهر منجر شد. متوسط قیمت واحد مسکونی در مناطق ۴ و ۵ در میانه پاییز امسال به ترتیب ۱۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر، منطقه ۵ تهران، گرم‌ترین منطقه به لحاظ بالاترین رشد قیمت و همچنین به لحاظ بالاترین سهم از معاملات مسکن، محسوب می‌شود. علت متورم شدن آپارتمان‌ها (رشد قیمت بیشتر از تورم عمومی) در مناطق ۴ و ۵ به عدم تلاقی عرضه نوسازها با الگوی فعلی تقاضا برمی‌گردد. تقاضای فعلی با توجه به ویژگی تسهیلات خرید مسکن، به دنبال خرید واحدهای ۵۰ تا حداکثر ۷۰ مترمربعی است اما ساخت و سازهای سال‌های اخیر عمدتا مساحت بیش از ۸۰ مترمربع داشته است.در حال حاضر دمای معاملات مسکن در مناطق ۴ و ۵، کمتر از مناطق یک و سه است. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۵ به ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است.

در ۶ منطقه جنوبی پایتخت، کشش قیمتی بالا است و متقاضیان خرید در این مناطق، حساسیت فوق‌العاده بالایی به اندک تغییرات مثبت قیمت مسکن از خود نشان می‌دهند. در این مناطق که محله‌های فرسوده، بخش اعظم آنها را تشکیل می‌دهند، سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی به‌خصوص نوساز، متناسب با سایر مناطق شهر، افزایش پیدا کرده است طوری که پاییز امسال قیمت قطعی آپارتمان در این مناطق با شیب تک‌رقمی –کمتر از ۱۰ درصد و بین ۵ تا ۸ درصد- نسبت به پاییز پارسال افزایش پیدا کرد. حجم معاملات در این مناطق با رشد ناچیز ۳ درصد در برخی مناطق و رشد منفی ۱۸ تا ۳۹ درصد در سایر مناطق روبه‌رو شده است. ۶ منطقه ۱۴ تا ۱۷ و ۱۹ و ۲۰ جزو این دسته قرار دارند. در شهرری –منطقه ۲۰- ماه گذشته قیمت مسکن ۵ درصد افزایش یافت و حجم معاملات افت ۱۸ درصدی را تجربه کرد. در منطقه ۱۹ نیز افت ۳۹ درصدی حجم فروش با رشد ۸ درصدی قیمت رقم خورد.

در مناطق ۲ و ۶ و ۷ که ترکیبی از محله‌های لوکس و محله‌های متوسط در آن قرار دارد، میزان رشد حجم معاملات و همچنین رشد قیمت مسکن، به ترتیب، مناسب و طبیعی بوده است. در منطقه۲، میزان فروش آپارتمان ۳۰ درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش پیدا کرده و میزان رشد قیمت نیز ۵/ ۱۰ درصد بوده است. در منطقه ۲ از یکسو، اثر فراوانی واحدهای لوکس و همچنین کمبود واحدهای مصرفی برای دو دسته تقاضای فعال در این منطقه را می‌توان در نحوه رشد قیمت مسکن مشاهده کرد. رشد قیمت مسکن در منطقه ۲، طی ماه‌های اخیر حول و حوش تورم بوده است. منطقه۲، سهم ۱۰ درصدی از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران دارد.

آخرین دسته قابل بررسی بازار مسکن تهران را مناطق همسو با وضعیت متوسط شهر، شکل می‌دهد. منطقه شاخص منطقه ۲۲ است. در این منطقه، میزان رشد فروش واحدهای مسکونی ۱۶ درصد بوده است که مشابه میزان رشد فروش در کل شهر تهران (۸/ ۱۷ درصد) ارزیابی می‌شود. همچنین میزان رشد قیمت مسکن در این منطقه اندازه رشد قیمت مسکن کل (۹درصد) بوده است.

منطقه ۲۲، با بیشترین واحد مسکونی نوساز در مقایسه با سایر مناطق مواجه است که طی سال‌های اخیر شدت رکود معاملاتی در آن، بالاتر از غالب مناطق مصرفی بوده است. دوری این منطقه از مرکز شهر و کمبود سرانه‌های خدماتی، دو چالش اصلی است. بدین ترتیب و با توجه به مجموع برررسی ها، تقاضای غالب در مناطق 4 و 5 که مطابق میل دهک متوسط است، بیشتر است.

روزنامه دنیای اقتصاد