صاحبخانه در چه شرایطی می‌تواند اجاره بها را افزایش دهد؟

مستاجران ایرانی به دلیل کمبود عرضه بر تقاضا مجبور هستند خانه‌های بازسازی نشده را به قیمت خانه‌های نوساز و بازسازی شده از مالکان اجاره کنند.

کد خبر: ۱۲۵۸۳۲

تاریخ انتشار:۱۴ تير ۱۳۹۸ - ۱۲:۳۱ - 05 July 2019

به گزارش روزپلاس؛ فصل نقل و انتقالات بازار مسکن امسال با معضلی جدید و جدی مواجه است. مستأجران می‌گویند خانه‌های بازسازی نشده به قیمت خانه‌های نوساز اجاره داده می‌شود و واسطه‌های ملکی بدون در نظر گرفتن سال ساخت و تجهیزات مربوط به خانه، قیمت‌های پیشنهادی سرسام‌آور موجران را به مستأجران منتقل می‌کنند.

وزیر راه و شهرسازی در همین راستا هفته گذشته اعلام کرد که مالک و مستأجر هر خانه‌ای نسبت به یکدیگر تکالیفی دارند و هر خانه‌ای بر اساس دارایی‌های خود از معیار‌هایی برای ارزش‌گذاری برخوردار است؛ این درست نیست که مالک فقط بهای اجاره خانه را هر سال افزایش دهد بدون آنکه به ارزش خانه یا تجهیزات و زیباسازی آن چیزی بیفزاید.

آنطور که گفته می‌شود این موضوع به عنوان یک اصل در کشور‌های اروپایی برای صاحبخانه‌ها پذیرفته شده است. مثلاً صاحبخانه‌ها در آلمان نمی‌توانند نسبت به سال قبل یا مستأجر قبلی نرخ اجاره بها را بالا ببرند؛ تنها زمانی امکان افزایش اجاره‌بها وجود دارد که منزل را بازسازی کرده باشند اگر خانه هیچ تغییری نکرده باشد صاحبخانه اجازه ندارد نرخ اجاره را نسبت به مستأجر قبلی یا سال گذشته افزایش دهد.

در واقع فرمول افزایش اجاره‌بهای مسکن در آلمان تابعی از آخرین فهرست هزینه‌های مربوط به تعمیر و بازسازی ساختمان‌ها است به‌طوری که قرارداد‌های اجاره‌نشینی به شکل «پایان باز» بدون تعیین مدت یکساله یا دوساله منعقد می‌شود.

«حسام عقبایی» نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در این باره گفت: موافق اجرای این فرمول هستم، اما لازمه اجرایی شدن این قاعده این است که توازن بین عرضه و تقاضا وجود داشته باشد.

وی گفت: در کشوری مثل آلمان که توازن بین عرضه و تقاضا وجود دارد و موجران مسکن را به دید سرمایه نگاه نمی‌کنند و نگاه به مسکن یک کالای مصرفی است و در عین حال مستأجر علاقه‌ای به خانه‌دار شدن ندارد؛ خانه‌های اجاره‌ای بدون کیفیت مشتری‌ای ندارند و موجر مجبور به بازسازی و سپس فایل کردن خانه است.

به گفته عقبایی به دلیل اینکه خانه‌دار شدن در آلمان هزینه‌های زیادی دارد و مستأجر بودن به دلیل نرخ تورم پایین و توازن بین عرضه و تقاضا صرف می‌کند؛ همه ساله هر چه از عمر ساختمان می‌گذرد از اجاره بهای ساختمان نیز کاسته می‌شود و افزایش عمر ساختمان از موجبات کاهش قیمت اجاره بها است.

وی ادامه داد:، اما در ایران حتی در حوزه توزیع اتومبیل برعکس این فرمول است؛ مثلاً فردی اتومبیلی را در سال ۷۶ به قیمت یک میلیون تومان خریده است و بعد ۱۵ سال استفاده از این ماشین آن را هفت میلیون تومان می‌فروشد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه عین این شرایط در حوزه مسکن هم حاکم است، ادامه داد: خانه‌ای که در سال ۹۲ متری چهار میلیون خریداری شده است؛ در حال حاضر متری ۲۲ میلیون تومان فروش می‌رود و از آنجا که افزایش قیمت خانه در ایران قیمت اجاره‌بها را افزایش می‌دهد صاحبخانه‌ها بدون تغییر در تجهیزات مربوط به خانه آن را گران‌تر از سال قبل فایل می‌کنند.

عقبایی گفت: در کشور‌های توسعه یافته اگر خانه‌ای را ۹۰ هزار فرانک خریده باشند سه سال بعد آن خانه را ۴۰ هزار فرانک به فروش می‌رسانند و به همین دلیل با کاهش عمر و ارزش مالی خانه اجاره‌بها هم هم کاهش می‌یابد.

این کارشناس مسکن گفت: قاعده اول این است که برای رسیدن به این جایگاه (اجاره خانه‌های تمیز و بازسازی شده) و کاهش میزان مستأجران که عموم آن‌ها حقوق بگیران و کارمندان و کارگران هستند باید تولید مسکن را در کشور بالا ببریم. در این صورت بازار رقابتی می‌شود و این موجر است که دنبال مستأجر می‌شود و رقابت بین موجرین حاکم می‌شود تا دستی به خانه‌های خود نکشیده‌اند آن را فایل نکنند. در حال حاضر موجران قیمت‌ها را افزایش می‌دهند، چون عرضه کمتر از تقاضا است و در این شرایط مستأجران مجبور به انتخاب خانه هستند تا انتخاب خانه خوب.